Q・土地(更地)の売買価格はどのように決まるのですか?

A.土地の価格は「相続税路線価価格」や「公示地価」・「基準値表示価格」等の公的価格が基準とさ れますが、人気で需要が高い地域においては、公的価格の1.2倍~2.5倍が相場となっているケースの方 が多く、そのようなエリアでは需要の高さによる流動性が加味された時価(「実勢価格」)が相場にな っている場合がほとんどです。

地価はその時々の周辺環境などから実際の需要と非常に強く比例し、東京5区の都心部では公的価格の 3倍から時には5倍ほどまで膨れ上がることもあれば、郊外や地方の人口が少ない地域などでは公的価格 よりも安価な相場であるケースもよくみられます。
また、それに加えて

・用途地域等の建築制限(建築できる建物の規模に影響します)
・間口の広さや土地の形(多用途に建築できる為、間口の広い整形地は比較的高値で売買されます)
・高低差や前面道路等(高低差がある土地は造成工事費用のコスト面等より懸念されてしまったり、前 面道路の安全性や視認性・車の通行可否等によっても土地の価格は左右されます)
・周辺環境(商業店舗や公園・学校等が多い地域は住宅用地として好まれ、逆に電波障害や騒音
・自然 災害等のリスクがある立地の場合は土地価格も下がります)
・商業ビルや賃貸マンション向けの土地は、近隣の賃貸相場坪賃料等(建物を建てた時に相当の賃料収 入が見込める為、周辺の賃料相場と比例して地価も上がります)
 ・立地の希少性(滅多に売地が出ない非常に希少な立地で且つ人気なエリアでは、相場よりもかなり高 い価格で取引される事があります)
・商業施設の誘致や駅の新設などの将来性(近年中に需要が増える事が予想される地域では、稀に1年間で地価が倍近く上昇することもあります)
・土地の形状・大きさ等による適正建物種別が立地や環境と合っているか(例えば、東京23区内で駅か ら徒歩30分の立地に高い建物を建てられる土地があったとしても、駅から離れてしまうとワンルームマ ンションやビルなどの建築需要は少なくなるのでその分土地値が伸び辛くなります)