Q.賃貸借契約の流れについておしえてください。

A. 適切な仲介会社(もしくは管理会社)に任せれば、オーナー様は契約書に捺印するのみで契約が完了 します。

生活の中でとても身近にある賃貸借契約ですが、主に通常の普通借家契約と、定期借家契約があります。普通借家契約は正当な事由(老朽化によるマンションの取壊し等や、著しく使用状況が悪い等)が 無い限り、基本的には入居者が更新を希望した場合は継続して居住できる、借主が保護された契約です。それとは逆に、定期借家契約はオーナーが再契約を拒否することで、一定の契約期間が満了したら入居者は退去を避ける事はできません。この定期借家契約の制度は空き家などの有効活用のために 2000 年に施行された比較的新しい借家制度ですが、建物の取り壊しなどの一時的な貸出しや、将来的な自己 使用の為の一定期間の貸出しなどの際にもよく用いられる契約形態です。どちらの場合においても、下記のステップで契約まで進みます。

1.  賃貸募集の開始 本来は管理会社が募集をしますが、自主管理の場合は近隣の不動産屋に行って募集図面を掲載して もらいます。(それと同時に、周辺相場を基に、物件の特性や立地の特性等を加味して賃料を見直し たりします。)基本的に、不動産流通機構「通称:レインズ」という不動産流通ポータルサイトに登 録することでより多くの不動産会社に紹介してもらえるため、掲載の有無は必ず確認しましょう。 ※借主からの手数料を目当てに自社成約を優先とし物件情報を他社に公開しない業者の場合は、成 約が遅くなってしまい空室期間が長くなってしまう傾向にあります。

2.  内見等の実施一般的にお客様に物件紹介をした不動産会社が案内をするため、鍵は現地にキーボックス等を設置して対応します。(現地設置が出来ない場合は管理会社等にて保管・対応することもあります。)

3.  申込・審査 申込書を各不動産会社が取得後、管理会社(自主管理の場合はオーナー様が募集を依頼した元付業 者)がその情報を基に保証会社の審査にかけます。通常は 2~3 日で審査結果が到達します。 保証会社によって保証内容や審査基準が違う為、保証が手厚く入居者の属性等にもこだわるオーナー様は、リスク回避の為にあえて厳しい審査基準の保証会社を指定することも可能です。

4.  その他必要書類の準備・初期費用の確認 無事審査が通ったら、管理会社(自主管理の場合はオーナー様が募集を依頼した元付業者)が借主 の加入する住宅総合保険等の手配をします。また、入居日の調整などをおこない、日払い賃料やその他初期費用を計算します。

5.  契約入居者へ重要事項説明をしたうえで、お客様に初期費用をお支払して頂き、捺印を終えて契約が締結します。契約日にオーナー様のお立会いの必要が無いように、前日までにオーナー様からのご捺印を頂戴するケースが一般的です。事前に契約書の案文をチェックし、制限事項等が明記されているかなども確認しましょう。

6.  入居開始 入居開始日の当日、もしくは前日に管理会社(自主管理の場合はオーナー様が募集を依頼した元付業者)が鍵の受け渡しをし、鍵受領書をオーナー様に郵送して無事入居開始となります。