Q.不動産購入時の契約から決済までの流れを教えてください

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Q・不動産購入時の契約から決済までの流れを教えてください。

A・購入検討物件の条件交渉をして、得に問題が無ければ一般的には契約から決済まで 1 ヶ月~3ヶ月程 かかります。

ステップとしては下記の通りです。
  
①購入物件を選定
各不動産会社の紹介やポータルサイト等により物件を選定した後、物件の詳細を確認して購入リス クや価格の精査などをおこないます。金融機関に融資打診(融資を受けて購入する場合) 物件資料を基に金融機関が物件評価額というものを算出し、取引実績や返済能力等と併せて総合的 に融資可能額や金利の概算を提示します。それを基に、融資額と自己資金とを併用して購入が可能 か否かを検討します。(これは「事前審査」といい提示額の融資を保証するものではない為、「ロー ン特約」という融資の本承認を購入条件に契約することが多いです。)現在では大体の金融機関が物 件価格の 7 割~8割程の融資実行率なので、ある程度の自己資金額が必要になる事がほとんどで す。仲介会社を通す場合は一般的に仲介手数料(物件価格×3%+6万円※変動あり)×消費税) も必要となりますので、物件価格と仲介手数料を足して予算内に収まるかも確認しましょう。 また、投資物件の場合はこの時点で交渉金利と併せて、収入と支出からキャッシュフローのシュミレーションなどを行いましょう。シュミレーションは売買物件を取り扱っている大半の不動産会社で作成可能です。

②「買付」や「買受申込書」等を売主に提出します。
 購入意思を提示した後、仲介会社を介して売主と価格や条件面などをすり合わせていきます。

③無事条件が合致したら、売主から「売渡承諾書」を取得してもらいます。(省略される場合もありま す。)

④仲介会社に契約書を作成してもらいます。
主に仲介会社には、「元付」と呼ばれる売主から直接売却依頼を受けている会社、「客付」と呼ばれる買主に物件を紹介した会社の2社が関わっている事が多く、(元付と客付が同一会社の場合もあります)一般的には「元付」と呼ばれる不動産会社が契約書等を作成します。

⑤ 契約条項のチェック
トラブルを回避するために、仲介会社を通して様々な条項や特約を織り込んでいきます。 詳細は<売買の契約条項で気を付けることはありますか?>をご参照下さい。

⑥契約(契約書の案文ができてから、一般的に 2 週間~3 週間ほどです)
身分証明書等の必要書類や、手付金の用意などをして、当日重要事項説明(不動産にかかわる重要 事項)を受けたうえで、契約書に捺印します。

⑦融資の本承認打診(金融機関にもよりますが、一般的に2週間~3 週間ほどで本承認がおります)
捺印済みの契約書と、契約資料詳細を提出し、融資実行の本承認を出してもらいます。 収入明細や連帯保証人情報等より細かく審査が入る為、事前審査時と条件や融資額が変わる事もしばしばです。また、ローン特約がついている場合には本承認が下りれば決済可能となりますので、 決済にむけて売主にも準備を開始してもらいます。併せて抵当権設定登記や所有権移転登記を任せる司法書士にも依頼をかけます。金融機関によっては抵当権設定登記のみ金融機関指定の司法書士 が条件だったり、どちらの登記も自由に司法書士が選べたりと、ケースは様々です。もし指定する司法書士がいなければ、金融機関に紹介してらうのが一般的です。

⑧金融機関と金銭消費貸借契約を締結する
金融機関から無事本承認がおりたら、金銭消費貸借契約(金消契約)を締結し、物件引渡しの決済日にあわせて融資実行の手続きをとります。一般的には売買契約書の決済期日は少し長めにとり、金融機 関の融資実行可能日を確認してから売主買主双方で調整して最終的な決済日を決定します。 最終的な決済日がきまったら、租税公課の日割清算金などを計算し、最終的な振込金額が決定します。 

⑨決済(退去条件・境界条件・借地・引渡し時期指定等がなければ、一般的に契約から 1 ヶ月~2ヶ月程度です)
融資をうける金融機関のブースを借りて決済を行う事が一般的ですが、高額な取引になりますの で、事前に金融機関と最終的な振込金額等を打合せし当日に慌てることが無いようにしましょう。 また、仲介手数料などの残代金以外に支払い金がある場合は支払方法を確認する事も大切です。 一般的に売買にかかわる領収書などは仲介会社が代理で作成したものに押印する事が多いですが、 登記必要書類として印鑑証明や評価証明等の各種書類の持参が必要になります。 また、売主と共同で捺印が必要な書類(区分マンション等の場合は管理組合に提出する所有者変更届や、賃借人へ発送する所有者変更通知等の書類)への押印も同日に行います。 投資物件の場合はインターネットやプロパンガス等の付帯設備契約の契約書類等もありますので、 付帯設備等がある場合はあらかじめ仲介会社に書類の手配を確認してください。

⑩物件の引渡し
残代金支払い後、鍵の受け渡しをして取引終了です。水道光熱費などは引渡日から買主負担となりますので、投資物件で共用部などがある場合は早急に電力会社や水道会社に連絡が必要です。抵当権設定登記や所有権移転登記は、売主の抹消登記(権利を消す登記)と同時に申請するので、 法務局で取得できる謄本に登記事項が反映されるのは決済日から 2 週間程かかります。